Pensando em morar fora? Veja as regras de cada país para adquirir imóveis

Durante séculos o Brasil foi visto como a terra de imigrantes, até que essa chegada massiva de estrangeiros reduziu expressivamente, resultando em uma sociedade plural e multiracial. No entanto, criar raízes e adquirir propriedades sempre foi um desafio para quem vem de fora.

Diante da situação, em dezembro de 2020, o Congresso Nacional aprovou o Projeto de Lei (PL) 2.963/2019, que facilita a compra, a posse e o arrendamento de propriedades rurais no Brasil por pessoas físicas ou empresas estrangeiras.

Por outro lado, o número de brasileiros que vive fora do país tem crescido nos últimos anos. Muitos buscam tanto segurança e prosperidade, quanto novas experiências e patrimônios.

Policial de 21 anos é arrebatado por facção criminosa no Guarujá

Jamais sabote a si mesmo afirmando que não possui determinadas competências

O estudo feito em 2011 na Câmara dos Deputados chamado “Aquisição de terras por estrangeiros: legislação comparada”, detalhou de forma simplificada as regras e implicações para as pessoas que planejam comprar propriedades em outras nações.

África

Em geral, no continente africano, quando a legislação (ou a falta dela) permite, adquirir terras não é processo simples uma vez que por razões de herança e de usos e costumes locais, a mesma terra tem vários proprietários que se sucedem se revezam na cobrança do que lhes seria devido, após a aquisição (inicial).

África do Sul: A legislação em vigor na África do Sul não prevê qualquer restrição (inclusive em zonas de fronteira) à aquisição de terras por cidadãos ou empresas estrangeiras. A principal lei sobre aquisição de terras é o Alienation of Land Act nr. 68, de 1981 (objeto de várias emendas, que sequer contém a palavra “estrangeiro"), mas a questão é também tratada em diversas outras normas.

Argélia: O acesso a imóveis rurais na Argélia é reservado unicamente a cidadãos argelinos

Botsuana: A compra de terras por estrangeiros requer o consentimento do Ministro de Terras e Habitação. O processo de compra e venda deve ser publicado no diário oficial e jornal de circulação nacional 90 dias antes de efetivado, contendo detalhes da transação, bem como referência ao direito do cidadão botsanês interessado na transação em receber prioridade no negócio. Uma vez deferido o pedido, este não poderá ser questionado em nenhuma corte.

Cabo Verde: Não há restrições para aquisição de terras por estrangeiros.

Etiópia: De acordo com a Constituição Federal, o direito à propriedade de terras urbanas e rurais

Gana: Cidadãos e empresas estrangeiras não podem deter títulos de propriedade da terra. Só lhes é autorizado o “leasing” da terra para fins residenciais, comerciais, industriais ou agrícolas por períodos renováveis de até 50 anos. A propriedade da terra pode ser exercida pelo estado e por comunidades, ou ainda co-propriedade entre estado e propriedades.

Moçambique: A terra é de propriedade exclusiva do Estado. A legislação sobre terras determina que pessoas físicas ou jurídicas (nacionais ou estrangeiras), bem como comunidades locais, podem adquirir o direito de uso e aproveitamento da terra.

Namíbia: Nenhum estrangeiro pode adquirir terras sem autorização do Ministério da Agricultura. A cessão de direito de ocupação não poderá exceder 10 anos, podendo ser renegociada a renovação. A concessão a estrangeiro está sujeita à condição de que a propriedade não tenha qualquer efeito adverso sobre o meio ambiente, ou que medidas serão tomadas para evitar consequências ambientais adversas do uso e ocupação.

República Democrática do Congo: De acordo com a legislação em vigor, a despeito da propriedade do solo continuar sob titularidade do Estado, concessões relativas ao uso de terras, urbanas ou rurais, são possíveis. Concessões perpétuas, a título oneroso ou gratuito, são concedidas apenas a pessoas físicas de nacionalidade congolesa (art. 80 da lei de 1973) e podem ter fim, entre outros motivos, por meio de expropriação por utilidade pública (art. 101).

República do Congo: Cidadãos e empresas estrangeiras podem adquirir terras neste país, como se congoleses fossem.

Américas

Argentina: A legislação em vigor na Argentina proíbe a cidadãos estrangeiros oriundos de país limítrofe ao local fronteiriço a adjudicação de terras em zona de fronteira (Lei 21.900, de 30/10/1978) e proíbe a posse de terras em zona de segurança nacional por parte de qualquer cidadão estrangeiro (Lei 23.554, de 13/4/1988). Caso a aquisição de terras não se realize em zona de fronteira nem de segurança nacional, os cidadãos e as empresa estrangeiras recebem tratamento idêntico aos nacionais.

Barbados: A legislação barbadiana não impõe quaisquer restrições à compra de terras por empresas ou cidadãos

Belize: Lei permite que estrangeiros sejam proprietários de terras de extensão de até 1⁄2 acre dentro do
perímetro urbano, ou de 10 acres em áreas fora dos limites da cidade sem necessidade de permissão
especial das autoridades locais. Propriedades maiores podem ser adquiridas sob autorização do
ministro da Agricultura, tanto pessoas físicas quanto jurídicas.

Bolívia: Legislação boliviana proíbe que estrangeiros possuam terras em faixa de fronteira de 50 Km. O principal problema, contudo, reside na dificuldade de regularização dos títulos de propriedade. Insegurança jurídica aliada à retórica xenófoba torna os agricultores brasileiros particularmente
vulneráveis à invasão de suas terrra.

Canadá: As restrições sobre aquisição de terras por estrangeiros no Canadá são determinadas pelos governos.

Chile: A normativa aplicável para compra de imóveis por estrangeiros no Chile é o Decreto Lei 1939 de 1977.

• 1º Terras fiscais situadas na franja costeira ou limítrofe (artigo 6).
• Bens de raiz situados nas zonas declaradas fronteiriças (artigo 7).

Colômbia: Regulamentam o tema e as leis 160/94 e lei 1450/2011.

Cuba: Segundo parecer dado em 17 de agosto corrente pelo advogado cubano César Alejandro Turro
Sotolongo, a legislação cubana não prevê a possibilidade de transmissão da propriedade da terra a
cidadãos nem a empresas estrangeiras.

El Salvador: Em áreas urbanas não há restrições, no caso de terrenos rurais adotam a reciprocidade de tratamento. No entanto, a legislação prevê limite para a extensão da propriedade não podendo ser superior a 245 hectares.

Equador: O Executivo elaborou anteprojeto da Lei de Terras e Territórios, que, entre suas disposições, proíbe aos cidadãos e empresas estrangeiras, ou de capital estrangeiro, a aquisição de propriedades situadas a menos de 20 Km da linha de fronteira. A legislação exclui desta proibição os estrangeiros com status de refugiado reconhecido pelo Governo equatoriano. Ainda conforme o anteprojeto, estaria vedada a estrangeiros a compra de propriedades rurais em área superior 300 ha, parceladas ou não, em todo o território do país (art. 23).

Estados Unidos: A legislação federal norte-americana limita-se a monitor a aquisição de áreas rurais por parte de estrangeiros. Eventuais proibições ou limitações são impostas por legislação estadual. 

Guatemala: Não há restrições para compra de terras por estrangeiros, com exceção dos seguintes casos onde o estado se reserva o domínio das terras e os estrangeiros necessitam autorização do executivo para compra:

• Três quilômetros ao longo dos oceanos, duzentos metros de margens de lagos, cem metros nas
  margens de rios navegáveis, cinquenta metros ao redor de nascentes, quando tratar-se de monumentos nacionais.
• Só os guatemaltecos de origem, ou sociedades cujos membros sejam guatemaltecos poderãoser proprietários de imóveis situados em faixas fronteiriças de quinze quilômetros desde a linha defronteira, com exceção de imóveis urbanos.

Haiti: O estrangeiro só poderá adquirir imóvel caso seja residente no Haiti e a propriedade deve ser restrita às necessidades para fins de morada e para o desenvolvimento de atividade econômica, é
imprescindível a aprovação do Ministério da Justiça haitiano e há limitações ao tamanho das
propriedades a serem adquiridas.

Honduras: Permite que estrangeiros, pessoas físicas e jurídicas comprem bens imóveis, com exceção de imóveis em zonas de fronteira terrestre, ou costa marítima em faixa de quarenta quilômetros, ilhas, arrecifes, bancos de areia.

México: No México, o processo de aquisição de áreas rurais e suas utilizações por parte de pessoas físicas e jurídicas estrangeiras é regido por dois principais dispositivos legais; (i) Lei Agrária, de 26/02/1992; e (ii) Lei de Investimentos Estrangeiros, de 27/12/1993.

Paraguai: Lei de 2005 criou faixa de 50 Km de largura dentro do espaço territorial paraguaio adjacente às suas linhas de fronteira terrestre e fluvial, proibindo a compra de terras por estrangeiros de países limítrofes por pessoas físicas ou jurídicas, majoritariamente estrangeiras. No entanto, ficam resguardadas terras adquiridas na faixa de fronteira pelos estrangeiros de países limítrofes radicados a mais de dez anos no país, bem como os direitos sucessórios. Ficam ainda garantidos que bancos e entidades de crédito devidamente registrado pela legislação paraguaia possam adquirir ou receber, como pagamento ou garantia hipotecária, imóveis na faixa de fronteira.

Peru: A legislação peruana prevê poucas restrições à aquisição de terras por cidadãos e empresas
estrangeiras. Em síntese, verifica-se que, salvo na faixa de cinquenta quilômetros ao longo das
fronteiras do país, os estrangeiros dispõem dos mesmos direitos inerentes aos cidadãos e empresas
peruanas no que se refere a aquisição de terras.

Uruguai: A legislação uruguaia é omissa no que diz respeito à aquisição de terras por estrangeiros.

Ásia

Azerbaijão: Não existe legislação local referente a regras legais que dispõem neste país, sobre compra de terras por cidadãos e empresas estrangeiras.

China: Na China a propriedade de terras em zonas urbanas ou rurais é do Estado ou da coletividade
camponesa, sendo possível apenas adquirir o uso de terra por período limitado de tempo dependendo
do tipo de atividade, sempre sujeita a rigoroso zoneamento (os coletivos camponeses, por exemplo, só
podem usar sua terra para a agricultura, devendo transferi-la ao Estado no caso de atividades
manufatureiras ou de exploração). A Lei de Propriedade da RPC foi promulgada em 16 de março de
2007 e se aplica a qualquer relação civil que surja do uso e posse da propriedade. Os coletivos agrários,
corporações e indivíduos poderão possuir utilizar e se beneficiar de móveis e imóveis de acordo com a
lei, mas a propriedade do solo continuará sempre do Estado ou dos coletivos agrários. Pela primeira
vez, a RPC reconheceu a propriedade privada, que pode se aplicar a todo tipo de propriedade, exceto a
da terra.

Cingapura: Por ser uma ilha de reduzidas dimensões, Cingapura não tem área considerada rural. Aos estrangeiros só é permitido adquirir propriedades em condomínios privados e, sob certas condições, comprar residências familiares. Empresas estrangeiras podem adquirir terrenos para a construção de
empreendimentos com finalidades comerciais, como hotéis, resort e shopping centers.

Coréia do Sul: Não há restrição de aquisição de terras e bens imóveis por estrangeiros. E há dois tipos de controle exercidos pelas autoridades locais: Sistemas de aprovação (O Estrangeiro interessado em adquirir terra identificada pela legislação como zona de interesse militar ou ambiental deve submeter pedido de autorização à prefeitura antes da assinatura do contrato de compra e venda) e o Sistema de notificação (A aquisição de terras comuns, por estrangeiros, deverá ser informada, ao governo local, no período de 60 dias da assinatura da assinatura do contrato). O descumprimento da norma de aprovação é punível com prisão de até dois anos ou multa. A não observação da norma de
notificação poderá ocasionar o pagamento de multa.

Índia: Estrangeiro é considerado a pessoa física não residente e a pessoa física não incorporada na Índia. O indivíduo estrangeiro de origem não indiana não pode adquirir terras, sendo permitido apenas o “leasing” de propriedade destinadas à agricultura, pelo prazo máximo de cinco anos. Filiais de
empresas estrangeiras instaladas no país podem comprar terras não destinadas à agricultura após
autorização do estado. A aquisição de terras destinadas à agricultura está proibida a toda pessoa não
residente na Índia e aos cidadãos estrangeiros residentes. Aos indianos não residente e pessoas de
origem indiana é permitida a compra de terras apenas para uso residencia.

Indonésia: A Indonésia reconhece quatro direitos à terra: Direito de Propriedade (Direito hereditário), Direito de Gerir (Direito de gerir uma terra de propriedade estatal ou propriedade para fins comerciais), Direito de Construir (Direito de construir e possuir um imóvel em terras ou propriedade estatais) e o Direito de Uso (Direito de uso da terra por um período determinado de tempo.

Irã:

• Pessoa jurídica: Proibida a propriedade de forma direta de bens imóveis por empresas estrangeiras, no entanto, empresas estrangeiras podem deter até 100% do capital de empresas nacionais, que por sua vez podem ser proprietárias de bens imóveis.
• Pessoa física: Permitido a aquisição de bens imóveis mediante autorização do Governo iraniano.
  Requisitos observados: não é possível aquisição em zona de fronteira, aprovação depende de
  reciprocidade.

Israel: São quatro os marcos da legislação fundiária em Israel: a) A Lei Básica que estabeleceu a “Israel Land Authority” (1960); b) a Lei de Terras em Israel (1960); c) A “Israel Land Administration” (1960); d) O acordo entre o Estado de Israel e a Organização Sionista Mundial (Fundo Nacional Judaico, de 1960). Ademais, quando do estabelecimento de Israel, o país continuou a aplicar a legislação relativa a terras, adotada nos períodos otomano e britânico.

Jordânia: A legislação autoriza a compra de terras por estrangeiros.

Kuaite: A legislação proíbe a cidadãos e empresas estrangeiras a aquisição de terras.

Timor Leste: A constituição promulgada em 2002 estabelece que “só os cidadãos nacionais têm direito à propriedade privada de terra (Artigo 54, parágrafo 4o)”. Estrangeiros têm obtido algum acesso a áreas
rurais ou urbanas por meio de instrumentos de concessão, cessão de uso ou arrendamento, evitados os
títulos de propriedade.

Vietnã: A legislação vietnamita sobre aquisição de terras por estrangeiros é impeditiva. Para propiciar
investimentos diretos estrangeiros, o legislador flexibilizou a lei de maneira a permitir a aquisição de
apartamentos (e não da terra) por período limitado.