FGTS futuro será usado para financiar imóveis; veja como vai funcionar

O governo pretende autorizar, às vésperas das eleições, o uso do FGTS futuro — a previsão de recursos que o trabalhador com carteira assinada terá no Fundo caso continue empregado — para o financiamento de imóveis do programa do governo federal Casa Verde e Amarela, destinado à população de baixa renda.

O objetivo é usar os depósitos que serão feitos pelo empregador na conta do FGTS no cálculo de renda das pessoas que querem comprar a casa própria. Os valores ficam bloqueados para o pagamento desse empréstimo.

"É claro que o depósito do FGTS não pode ser caracterizado como renda. Mas como eu amplio a capacidade de renda das famílias? Quando o banco entende que, fora da renda normal, ela tem mais um componente", afirmou o secretário nacional de Habitação do Ministério de Desenvolvimento Regional (MDR), Alfredo dos Santos.

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Uma família que ganha R$ 2 mil, por exemplo, compromete em média 22% dessa renda com financiamento habitacional e poderá assumir uma prestação de R$ 440. Com o uso do FGTS futuro, poderia assumir uma prestação de R$ 600, considerando a contribuição de 8% para o FGTS, de R$ 160 por mês.

Para o especialista José Urbano Duarte, o comprometimento do FGTS futuro pode gerar problemas. "A consignação do FGTS poderá criar um poder de compra que a pessoa talvez não tenha para adquirir a sua casa", disse Duarte. "E quem comprometer o FGTS na prestação nunca acumulará o montante para tentar antecipar a quitação".

A medida atende a um pleito das construtoras, que estão com estoques elevados de imóveis. Entre janeiro e julho deste ano, foram contratadas 145,2 mil unidades do programa Casa Verde e Amarela, 17,6% a menos que no mesmo período de 2021, quando foram assinados 176,2 mil contratos. O programa é operado basicamente pela Caixa.

Demissão aumenta custo

Em caso de demissão após a compra do imóvel com uso futuro do FGTS, o mutuário terá de arcar com a prestação total ou perder o imóvel. No exemplo citado, terá de pagar uma prestação de R$ 600, não os R$ 440 anteriores à dispensa.

"O cliente fala 'eu quero dar em caução os meus depósitos futuros', e o banco fará uma análise. Vamos dizer que seja um cliente tradicional, que tenha emprego. Se a pessoa estivesse pagando uma parcela de R$ 440, ficou desempregada e não tem atividade, vai pagar os R$ 440? Não. Então qual é a diferença entre R$ 440 e R$ 600? Vai ficar inadimplente de qualquer forma", disse o secretário, considerando renda de R$ 2 mil.

Duarte explica que a mesma MP vai permitir o relançamento do Fundo Garantidor da Habitação Popular para cobrir inadimplência em caso de desemprego, se o tomador fizer a opção pelo seguro. Esse fundo foi criado em 2009, com aportes da União, da Caixa e do Banco do Brasil.

Em 2016, o fundo atingiu a meta de cobertura de dois milhões de imóveis e teve de suspender novas operações. Dos R$ 2 bilhões em caixa, R$ 800 milhões poderão ser usados em novos contratos, com ou sem a caução do FGTS.

A minuta de resolução do ministério deverá ser discutida na reunião do grupo técnico do Conselho Curador do FGTS na próxima semana.

Segundo técnicos da Caixa, a ideia é focar nas camadas de renda mais baixa do programa, até R$ 4,8 mil. O uso do FGTS deverá vigorar menos de dez anos. O argumento é que a inadimplência é maior no início do contrato.

Além de acionar o fundo garantidor, o próprio imóvel serve como garantia do empréstimo. Em caso de inadimplência, a casa poderá ser tomada. O trabalhador ficaria sem a casa e sem o Fundo, alertou um conselheiro do FGTS.

O resultado do programa deste ano é o pior do governo Bolsonaro, que entre janeiro e julho de 2020 teve 180,5 mil financiamentos; em 2019, foram 181,3 mil contratos.

A ideia do governo é permitir que os cotistas possam oferecer aos bancos, no momento da contratação do crédito, os depósitos que serão feitos na sua conta do Fundo para abater da prestação.

A autorização para o uso do FGTS futuro consta na medida provisória (MP) 1.107, que criou o microcrédito digital para microempreendedores. Ela se tornou lei no fim de agosto. O uso do FGTS futuro foi incluído na MP durante a tramitação no Congresso a pedido do próprio governo, para atender as construtoras. A medida já está em vigor, só falta a resolução.

Segundo o secretário do MDR, a regulamentação ainda está sendo costurada e será submetida ao Conselho Curador do FGTS, no qual o governo tem maioria. Ele antecipou que a norma não deve impor um prazo para o uso do FGTS futuro nos financiamentos habitacionais.

"Vai depender de quanto o trabalhador precisa comprometer do FGTS. A caução pode durar quatro anos, seis anos", disse Santos, acrescentando que um dos principais objetivos é ampliar a capacidade de pagamento das famílias.

Segundo ele, estima-se que a medida possa levar à contratação de 80 mil unidades além da meta deste ano, de 330 mil.

Prejuízo ao trabalhador

Quem optar por essa nova modalidade fica com os depósitos futuros bloqueados por determinado período. Em caso de demissão, os depósitos serão interrompidos. Mas as prestações podem ser incorporadas ao saldo devedor, caso o mutuário não consiga honrá-las.

No programa Casa Verde e Amarela, o trabalhador pode suspender o pagamento das parcelas por até seis meses se perder o emprego. A multa de 40% na demissão sem justa causa continua a incidir sobre o saldo do Fundo, mesmo que este tenha sido usado nas prestações.

Segundo o secretário, a cada dez pedidos de contratação, cinco são aprovados, dois são reprovados e três não têm capacidade de pagamento. Destes, metade é atendida pelas construtoras, e o restante não consegue o financiamento. Este é o grupo alvo do governo.

As famílias do programa Casa Verde e Amarela têm renda entre R$ 2,4 mil e R$ 8 mil. No grupo de menor renda, o FGTS entra com a concessão de subsídio, desconto a fundo perdido na hora da compra do imóvel de até R$ 47,5 mil.

A nova modalidade é polêmica e já divide integrantes do Conselho Curador. Segundo um interlocutor, ela pode prejudicar o trabalhador no momento de maior necessidade. Mas beneficia o setor da construção, que reclama dos estoques elevados, com aumento no valor dos imóveis e queda na renda das famílias.

A estratégia é fazer um teste com o Casa Verde e Amarela e, futuramente, ampliar para outras linhas com recursos do FGTS, disse o secretário.

O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins, defendeu a medida. Para ele, a proposta facilita o acesso ao crédito das famílias de baixa renda e evita o uso do FGTS em saques emergenciais, que serve apenas "de estímulo ao consumo": "Nós defendemos o máximo possível que o FGTS seja utilizado na linha do patrimônio, para ajudar a realizar o sonho da casa própria".