Leilão da Prefeitura de SP arrecada R$ 1,6 bi, focando em habitação e infraestrutura

Na última terça-feira (19), a Prefeitura de São Paulo conduziu um leilão que resultou na arrecadação de R$1,668 bilhão, destinados à Operação Urbana Consorciada Faria Lima, uma das áreas mais valorizadas da capital paulista nas últimas décadas.

O montante obtido, no entanto, ficou aquém das expectativas da administração municipal, que projetava uma arrecadação próxima de R$3 bilhões. Durante o evento, foram disponibilizados 164.509 Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), dos quais apenas 57,6% foram vendidos, sem que houvesse qualquer valor de ágio sobre o preço mínimo estipulado de R$ 17,6 mil por metro quadrado.

Com a venda de 94.811 Cepacs, o prefeitoRicardo Nunes(MDB) expressou satisfação com o resultado do leilão. Os recursos arrecadados serão prioritariamente alocados em habitação popular, infraestrutura e equipamentos públicos, incluindo projetos de reurbanização em três favelas, com foco especial em Paraisópolis.

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Além disso, os fundos serão aplicados em melhorias na própria região da Faria Lima, como o prolongamento da Avenida Brigadeiro Faria Lima até a Avenida dos Bandeirantes.

"Esse Cepac é especial e possui um forte caráter social. Senti um desânimo após a liminar judicial que afetou nossa expectativa anterior. Contudo, acreditamos que ações sociais são fundamentais para combater as desigualdades", afirmou Nunes.

Os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) funcionam como títulos imobiliários necessários para regularizar construções que excedem os limites estabelecidos pelo plano diretor da cidade. Além disso, eles representam uma ferramenta para financiar melhorias urbanas em áreas específicas.

Este leilão marca o maior montante já arrecadado em Operações Urbanas Consorciadas, superando o recorde anterior de R$1,636 bilhão alcançado em 2019.

A realização do leilão foi possível apesar das contestações judiciais e das solicitações do Tribunal de Contas do Município (TCM), que sugeria um reajuste de 21,3% no valor mínimo por Cepac. A Justiça optou por permitir a execução do leilão, considerando que sua anulação poderia gerar insegurança jurídica e desincentivar investidores.

A Prefeitura esclareceu que a resposta do mercado em relação aos títulos estava dentro da normalidade e similar ao observado em leilões anteriores relacionados à mesma operação.

A expectativa era alta entre os investidores devido ao surgimento de novos projetos imobiliários e à necessidade de regularização de edificações existentes na região. O interesse aumentou especialmente após a aprovação pela Câmara Municipal da expansão da Operação Urbana Faria Lima para incluir uma área adicional na Vila Olímpia.

A nova área abrange cerca de 25 quarteirões onde a construção verticalizada foi limitada por resistência dos moradores há três décadas. Com as alterações na legislação municipal, o coeficiente máximo de aproveitamento dos terrenos nessa região foi ampliado de 2 para 4, permitindo construções significativamente mais altas.

Os proprietários interessados em desenvolver essas novas construções precisam adquirir os Cepacs oferecidos pela Prefeitura.

Dentre os principais projetos financiados pelo novo leilão estão:

• Prolongamento da Avenida Brigadeiro Faria Lima até a Praça Roger Patti e ligação com a Avenida dos Bandeirantes (ainda não iniciado);
• Nova requalificação urbana do Largo da Batata (em andamento);
• Produção de Habitação de Interesse Social e remoção das favelas Real Parque Coliseu e Panorama (em fase de estudos);
• Aprimoramento das ciclovias da Faria Lima (licitação em andamento);
• Investimentos em transporte público com R$200 milhões destinados à Linha 4 - Amarela e construção de um VLT na Faria Lima (em estudo).

Para a comunidade de Paraisópolis, estima-se que entre 60% e 70% dos recursos captados sejam utilizados em melhorias locais, embora os projetos ainda estejam sendo estudados pela Secretaria Municipal de Licenciamento e Urbanismo. As iniciativas incluem:

• Abertura de uma grande avenida na comunidade;
• Construção de moradias populares para 3 mil famílias;
• Obras de saneamento básico.

Os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) são emitidos pela prefeitura como contrapartida para autorizar direitos urbanísticos adicionais dentro das Operações Urbanas Consorciadas. Eles permitem aos proprietários construir além dos limites definidos pela legislação local e são essenciais para regularizar imóveis embargados por descumprimento das normas.

O mercado imobiliário aponta que existem pelo menos 15 edifícios que podem se beneficiar dessa gratuidade agora suspensa, sendo o mais notável o edifício St. Barths, localizado na Avenida Leopoldo Couto Magalhães Júnior. Este empreendimento teve suas obras interrompidas em 2023 devido à falta de autorização da Prefeitura para construir os seus 19 andares.