Como a democratização da usucapião extrajudicial facilitou o acesso à propriedade?

A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade, prevista no artigo 191 da Constituição Federal e nos artigos 1238 à 1244 do Código Civil, estes dispositivos garantem o sagrado direito à propriedade com supedâneo no inciso XXIII do artigo 5° da Carta Magna, erigido como cláusula pétrea.

Antes da Lei sob nº 11.977/2009, a aquisição de imóvel por usucapião só se dava por meio de processo judicial, independentemente da modalidade. 

No entanto, com o advento da Lei sob nº 11.977/09 viabilizou-se que a usucapião especial de imóvel urbano também pudesse ser realizada por via administrativa, através de procedimentos de demarcação urbanística e legitimação de posse em áreas privadas, envolvendo os beneficiários, o poder público e o cartório de registro de imóveis.

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A legislação brasileira definiu algumas modalidades de usucapião e previu alguns critérios quanto a posse, senão vejamos:

• Usucapião Extraordinária: 

É necessária a posse mansa, pacífica e ininterrupta por 15 anos, bem como a inexistência de oposição. Essa modalidade pode ter seu prazo reduzido para 10 anos se o possuidor tiver realizado alguma benfeitoria no local ou a transformado em sua moradia habitual.

• Usucapião Ordinária: 

Também é necessária a posse mansa e pacífica, mas por um período de 10 anos ininterruptos. Esta modalidade exige do possuidor boa-fé e justo título, ou seja, a existência de algum documento que mostre que a posse foi outorgada, como compromisso de compra e venda, cessão de direitos, entre outros.

Essa modalidade também pode ter seu prazo reduzido para 5 anos, desde que se enquadre na hipótese prevista no artigo 1.242, parágrafo único do Código Civil.

• Usucapião especial: 

Essa modalidade se divide em usucapião especial rural e urbana. Na usucapião especial rural é necessária a posse mansa, pacífica e ininterrupta por 05 (cinco) anos em terreno não superior a 50 hectares, sendo este utilizado para moradia e/ou cultivo. Na usucapião especial urbana a posse também é mansa, pacífica e ininterrupta por 05 (cinco) anos, mas em imóvel urbano de até 250 m2 usado como moradia. As duas espécies aqui citadas não são conferidas a pessoas que já sejam proprietários de outro imóvel rural ou urbano.

Logo, as três modalidades acima se apresentam como uma forma de aquisição de propriedade em razão da posse e podem ser requeridas de forma judicial ou extrajudicial. 

A forma judicial sofre duramente com a morosidade do judiciário se tornando um procedimento longo e burocrático. Por isso, em 2015, o novo Código de Processo Civil trouxe uma novidade: a usucapião extrajudicial, consagrando a tendência do direito moderno que tem por escopo a desjudicialização de demandas de cunho declaratório.

Nesta esteira, de desobstruir o excesso de processos que atravancam a celeridade jurisdicional no Brasil, o novo CPC inovou com outros procedimentos extrajudiciais, como o divórcio e o inventário, por exemplo, abrindo dessa forma, oportunidade para um novo tipo de advocacia, desprendida do aspecto litigioso, que é a advocacia extrajudicial.

O Artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil adicionou à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) o artigo 216-A, esta diretriz criou a possibilidade do reconhecimento extrajudicial da usucapião, isto é, sem precisar de um processo judicial, que geralmente é demorado. Vale ressaltar que este procedimento é opcional e, se a parte quiser, pode optar pela via judicial.

O procedimento será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por um advogado, este que é obrigatória sua presença.

Para que consigamos alcançar um contingente maior de cidadãos fazendo jus ao direito constitucional à propriedade, faz-se necessário que os poderes constituídos e as instituições civis democratizem o acesso à usucapião extrajudicial, decodificando esta modalidade de aquisição originária da propriedade, para que o cidadão entenda que este direito lhe assiste e é simples exercita-lo. 

Desta feita, impulsionar-se-á a efetividade do inciso XXIII do artigo 5° da Constituição Federal que prevê o direito fundamental à propriedade.