Aluguel em São Paulo atinge menor patamar desde maio de 2022

O mercado de aluguel de imóveis no Brasil continua a ser um termômetro da dinâmica econômica e social das cidades, refletindo as mudanças na demanda e nas preferências dos locatários. No primeiro semestre deste ano, São Paulo e Rio de Janeiro apresentaram cenários distintos, sinalizando uma possível mudança na paisagem do setor imobiliário.

São Paulo, a maior cidade do país e o epicentro financeiro, registrou uma desaceleração notável em seu mercado de aluguel de imóveis. O Índice de Aluguel QuintoAndar Imovelweb, que compila dados de duas das principais plataformas do setor, revela um crescimento de 0,23% entre junho e julho para o mercado residencial na capital paulista. Embora essa taxa seja positiva, representa uma clara desaceleração em relação aos meses anteriores.

O preço médio do metro quadrado em julho atingiu R$ 58,61, marcando um aumento de 0,42% em comparação com o mês anterior. No entanto, essa variação mensal é mais modesta do que o observado nos últimos anos. Nos últimos 12 meses, o aumento nos preços dos novos contratos foi de 11,62%, o menor índice registrado desde maio de 2022, quando era de 9,81%. De maneira notável, um em cada quatro dos 105 bairros avaliados experimentou uma desvalorização no preço do metro quadrado.

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As maiores quedas ocorreram em áreas mais afastadas, como Vila Mangalot (-10,9%), Cidade São Francisco (-6,7%), Vila Aricanduva (-4%), Tucuruvi (-2,8%) e Jardim Santa Emília. Por outro lado, Jardim América se destacou com um aumento impressionante de 17,4%. Os valores médios de aluguel variam de acordo com o número de dormitórios, com apartamentos de um quarto custando entre R$ 1.550 e R$ 1.690, e os de dois quartos variando de R$ 2.000 a R$ 2.520, dependendo da presença de vaga de garagem. Imóveis de três quartos têm preços médios oscilando entre R$ 2.600 e R$ 2.840, enquanto unidades mobiliadas alcançam R$ 3.530.

Thiago Reis, Gerente de Dados do QuintoAndar, observa que São Paulo não está testemunhando uma retração, mas uma acomodação nos preços. Ele atribui isso ao processo de recuperação dos valores de aluguel após o impacto da pandemia, que inicialmente levou a uma queda nos preços e posteriormente a um aumento significativo. Reis destaca o surgimento de uma demanda crescente por apartamentos menores, impulsionando um aumento nos preços. No entanto, ele agora vê uma tendência de acomodação, com expectativas de aumentos menos expressivos no curto prazo.

Os bairros que enfrentaram desvalorização nos últimos trimestres estão localizados mais afastados do centro, caracterizados por uma infraestrutura de transporte menos desenvolvida e menor proximidade com áreas comerciais, onde as oportunidades de empregosão mais abundantes.

No Rio de Janeiro, a dinâmica do mercado de aluguel é notavelmente diferente. A cidade testemunhou um movimento ascendente, com 94% dos bairros registrando aumentos nos preços dos aluguéis nos últimos 12 meses. O valor médio do aluguel subiu impressionantes 17,08%, o maior aumento registrado desde o início da série histórica em 2019. Comparando com junho, houve uma variação de 1,01%, elevando o valor médio do metro quadrado para R$ 38,46.

Alguns bairros, no entanto, mostraram quedas, como Cascadura, com -7,72%, e Cachambi, com -4,8%. O destaque positivo foi Ipanema, que registrou um aumento extraordinário de 52,9%. Nos seis primeiros meses deste ano, os preços médios dos novos aluguéis cresceram 12,46%. O aumento na procura por apartamentos de três quartos levou a um preço recorde por metro quadrado.

Reis explica que esse fenômeno foi uma surpresa para os analistas, já que a busca por apartamentos pequenos continua forte. A Zona Sul do Rio, que abriga muitos apartamentos maiores em bairros como Ipanema e Leblon, contribuiu para esse aumento expressivo. Essas áreas já eram conhecidas por seus preços elevados e agora estão se valorizando ainda mais.

Além disso, o contexto econômico, com altas taxas de juros e restrições de crédito, tem levado muitas pessoas a adiar a compra de imóveis e permanecer no mercado de aluguel.

Espaço para Negociação e Conselhos de Especialistas

O Índice de Aluguel QuintoAndar Imovelweb também destaca que há espaço para negociação nos contratos de aluguel. São Paulo apresentou um desconto médio de 3,8% nas transações, enquanto no Rio foi de 3,3%. Esses são os maiores descontos registrados em um ano e meio. Um desconto aparentemente modesto pode se traduzir em economia significativa ao longo de um contrato de 30 meses.

Recomenda-se que os inquilinos se informem sobre os preços na vizinhança e explorem opções semelhantes, inclusive no mesmo edifício. Gabriela Castro, especialista em direito imobiliário do ALE Advogados, ressalta que há sempre espaço para negociação no aluguel. Os consumidorespodem pesquisar a região desejada, os valores de imóveis semelhantes e as vantagens oferecidas, a fim de argumentar por um possível reajuste do preço. Essa estratégia pode ser especialmente eficaz considerando as variações de mercado e as características específicas do imóvel em questão.