Entenda os novos limites para financiar a casa própria com o FGTS e compare juros

O governo anunciou um pacote de mudanças nas regras de financiamento imobiliário que poderão facilitar a compra da casa própria e estimular o crédito habitacional no país. Entre as medidas, está a elevação para até R$ 1,5 milhão do limite do valor dos imóveis que poderão ser adquiridos por trabalhadores com uso do saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Hoje, o limite do valor do imóvel que pode ser financiado pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH) – que permite usar os recursos do FGTS – é de R$ 950 mil em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal. Nos demais estados, R$ 800 mil. A partir de 2019, será de R$ 1,5 milhão em qualquer lugar do país.

As mudanças entrarão em vigor em 1º de janeiro de 2019, mas merecem ser observadas desde já por quem está planejando comprar um imóvel. A notícia é positiva, principalmente, para os consumidores interessados em imóveis mais caros, acima de R$ 1 milhão.

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Maior incentivo para financiamentos

O conjunto de mudanças aprovadas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) também prevê maior incentivo para os bancos concederem financiamentos de imóveis de até R$ 500 mil.

Um cálculo vai permitir que bancos que fizerem mais contratos até esse valor possam usar uma fatia maior dos recursos da poupança que obrigatoriamente precisam ser direcionados para o crédito imobiliário para outras linhas de empréstimos, que poderão ter juros maiores.

As medidas chegam em um momento de demanda ainda fraca e, segundo o governo, deverão colocar R$ 80 bilhões em novos empréstimos ao longo dos próximos 6 anos.

Mais possíveis compradores

As mudanças foram bem recebidas pelo mercado e por analistas do setor.

“Quaisquer medidas que facilitem o acesso a imóveis, seja o aumento do crédito, a queda nas taxas de juros ou regras mais amplas para utilizar o FGTS, com certeza fazem com que as pessoas adquiram mais imóveis e, portanto, o mercado se aquece”, afirma o planejador financeiro e diretor da academia Fiduc, Valter Police.

Para o diretor executivo da Associação Nacional de Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel José Ribeiro de Oliveira, a mudança permitirá que uma fatia maior de imóveis seja adquirida com o FGTS e aumentará o universo de potenciais compradores.

“Nas grandes cidades houve valorização dos imóveis e com valores de financiamento baixos se tornava difícil fazer a aquisição”, destaca. Eles ressaltam, entretanto, que ainda é cedo para avaliar os impactos das medidas no volume de crédito concedido e nas taxas de juros praticadas pelo mercado.

“Teremos que aguardar qual será o montante, mas de qualquer forma é efetivamente uma boa notícia. Sempre lembrando que com mais recursos entrando e maior oferta de crédito, maior será a redução dos juros”, avalia Oliveira.

Imóveis mais baratos

O preço anunciado médio dos imóveis residenciais já caiu 1,31% no primeiro semestre de 2018, segundo a pesquisa FipeZap, em dado que considera a inflação. Segundo o levantamento em 20 locais diferentes, enquanto os valores recuaram 0,1%, a inflação no mesmo período foi de 1,23%.

Em 1 ano, os valores anunciados por quem quer vender uma casa ou apartamento caiu 0,56% (enquanto a inflação no período foi de 2,75%, considerando a inflação esperada para o período de acordo com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo, o IPC-A).

Juros menores no último ano

Segundo dados do Banco Central, as taxas de juros médias de mercado para financiamento imobiliário caíram de 13,3% ao ano, em junho de 2017, para 10,1% em junho deste ano. Em dezembro de 2016, estavam em 15,4%.

Nas linhas do Sistema Financeiro Habitacional (SFH), principal referência do mercado, a taxa média está em torno de 9%.

Vale lembrar que as taxas anunciadas pelos bancos são as mínimas, e que para conseguir juors mais baixos, o tomador precisa quase sempre aceitar uma série de condições, sobretudo maior relacionamento com a instituição financeira.

O nível e tempo de relacionamento com o banco, valor do imóvel, bem como o perfil e renda do consumidor também costumam influenciar diretamente os juros cobrados pelos bancos.

Além da taxa de juros, devem ser considerados também na hora da escolha do financiamento os seguros obrigatórios, o sistema de amortização utilizado (SAC ou Tabela Price), além do pacote de serviços exigidos pelo banco para garantir a taxa ofertada.

SFH, SFI e pró-cotista

As taxas de juros variam conforme os diferentes tipos de financiamento imobiliário. Aqueles realizados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e pela linha pró-cotista (destinado a trabalhadores com carteira assinada) costumam ter as taxas mais baixas, já que são regulados pelo governo e utilizam recursos da caderneta de poupança e do FGTS, respectivamente.

Nos financiamentos pelo SFH, os juros são limitados a 12%, com atualização do saldo devedor pela Taxa Referencial (TR).

A linha Pró-Cotista oferece taxas de juros a partir de 7,85% e só é operada pela Caixa Econômica e Banco do Brasil. É a que cobra os menores juros para quem não se enquadra nas regras do programa Minha Casa, Minha Vida, mas o valor disponibilizado é mais limitado.

Na Caixa, por exemplo, o limite já esgotou para imóveis usados e só continua disponível para imóveis novos.

Já o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) não possui regulamentação das condições de financiamento e suas linhas costumam ser direcionadas para imóveis mais caros e solicitadas por compradores que não conseguem se enquadrar nas regras do SFH e utilizar recursos do FGTS.

Para utilizar o saldo do FGTS no contrato de financiamento, é necessário comprovar, no mínimo, 36 meses de trabalho sob o regime do Fundo (não necessariamente consecutivos) ou saldo em conta vinculada de, no mínimo, 10% do valor da avaliação do imóvel.

Quem quiser usar seu saldo não pode já ser dono de um imóvel no município (ou região metropolitana) onde mora ou onde trabalha, nem ser detentor de financiamento no SFH em qualquer parte do país, tanto para imóvel novo e usado.

Desde abril, quando a Caixa anunciou sua última redução nos juros do crédito imobiliário, as taxas passaram a ficar bem próximas nos principais bancos do país e, desde maio, seguem no mesmo patamar.

O realinhamento de taxas acontece em meio a um cenário de relativo reaquecimento do mercado imobiliário, com maior número de lançamentos e com os bancos reforçando o foco no crédito imobiliário e nos empréstimos para pessoas físicas como forma de compensar a contínua fraqueza na demanda das empresas por novos recursos para investimentos.

Apesar da melhora do setor, a procura por financiamentos continua fraca e, antes do anúncio das novas medidas, a avaliação era de que havia uma “sobra” de até R$ 100 bilhões em recursos da poupança disponíveis para o crédito imobiliário.

Demanda ainda fraca

No acumulado no 1º semestre, os financiamentos de imóveis com recursos da poupança avançaram 23% na comparação com a mesma etapa de 2017, alcançando R$ 25,3 bilhões, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Em número de unidades, foram financiados 98,8 mil imóveis nos seis primeiros meses deste ano com recursos da caderneta, alta de 19,8%, na comparação anual.

Diante dos sinais de maior procura por crédito imobiliário e com a perspectiva de maior entrada líquida de recursos da poupança, a Abecip avalia que sua previsão de alta de 10% neste ano pode ser superada, chegando a atingir até 16%.

Confirmada a tendência, será a primeira alta após 3 anos seguidos de queda. Após ter atingido o pico de R$ 113 bilhões em 2014, o volume de empréstimos pelo SBPE caiu fortemente desde então, até atingir R$ 43 bilhões no ano passado, o menor nível em uma década.